معيار المحاسبة الدولي رقم (17) عقود الايجار - jcpa
تعريفــــــات
·
عقد الإيجار التمويلي: هو عقد يتم من خلاله
نقل كافة المخاطر والمنافع المتعلقة بملكية الأصل بشكل جوهري، وقد تنتقل او لا
تنتقل الملكية عند انتهاء العقد للمستأجر، ويعتبر الأصل ضمن أصول المستأجر.
·
عقد الإيجار التشغيلي: هو عقد الإيجار الذي
لا ينقل كافة المخاطر والمنافع المتعلقة الأصل للمستأجر، ويظهر الأصل في دفاتر
المؤجر، أي انه يشمل أي عقد ايجار غير تمويلي.
·
سعر الفائدة الضمني في
عقد الايجار: هو سعر الفائدة المستخدم في عملية خصم التدفقات النقدية عند بدء عقد
الايجار والذي يجعل القيمة الاجمالية مساوية للقيمة العادلة للأصل المؤجر واية
تكاليف مباشرة للمؤجر.
·
القيمة المتبقية
المضمونة: هي القيمة
السوقية المتوقعة في نهاية العقد (وليس بالضرورة في نهاية العمر الانتاجي). إذا
ضمن المستأجر مبلغ معين كحد أدني لقيمة الاصل في نهاية العقد تعتبر هذه القيمة هي
القيمة المتبقاة مضمونه وتدخل في احتساب الحد الادنى لقيمة عقد الايجار.
· القيمة المتبقية
غير المضمونة: هي جزء من القيمة المتبقية من الاصل المؤجر (يتم تقديره عند بدء الايجار)
والذي يكون تحقيقه بالنسبة للمؤجر غير مؤكد او يكون مضموناً من طرف له علاقة
بالمؤجر.
تصنيف عقود الايجار
·
يتم تصنيف عقد الايجار
كعقد ايجار تمويلي إذا كان يحول بشكل كبير وجوهري جميع مخاطر ومنافع الملكية الى
المستأجر وإذا كان غير ذلك يتم تصنيفه كعقد ايجار تشغيلي. وعند تصنيف عقد ايجار
معين يجب النظر الى جوهر الاتفاقية وليس فقط شكلها القانوني.
·
يكون عقد الايجار تمويلي
في حالة توفر أحد الشروط التالية:
o
انتقال او تحول الملكية
الى المستأجر في نهاية مدة العقد.
o
عندما يحق للمستأجر شراء
الاصل بسعر يتوقع ان يكون اقل من القيمة العادلة او وجود خيار شراء تحفيزي وعندما
يكون من المحتمل ممارسة ذلك الخيار.
o
عندما تغطي مدة العقد
الجزء الرئيسي او الهام من العمر الاقتصادي للأصل حتى لو لم يتم نقل ملكية الاصل للمستأجر.
o
عندما تكون القيمة
الحالية للحد الادنى لدفعات الايجار أكبر من او يساوي القيمة العادلة للأصل
المؤجر.
o
عندما تكون الاصول المستأجرة
لها طبيعة متخصصة بحيث يمكن للمستأجر فقط استخدامها على وضعها الحالي ودون تعديلات
كبيره على الاصل.
·
هناك حالات اخرى يمكن ان
توفر بشكل فردي او مشترك مؤشرات الى ان العقد هو عقد ايجار تمويلي.
o
إذا كان المستأجر يستطيع
الغاء عقد الايجار وتحمل المستأجر خسائر المؤجر (تحمل المستأجر المخاطر)
o
إذا كان المستأجر يتحمل
الارباح والخسائر الناجمة عن التغيرات في القيمة العادلة للقيمة المتبقية للأصل
(تحمل المستأجر المخاطر)
o
عندما يكون لدى المستأجر
خيار الاستمرار في عقد الايجار لمدة اخرى (اضافية) بإيجار يقل بدرجة كبيرة عن معدل
الايجار السائد في السوق.
عقود الايجار المشتركة
(اراضي ومباني)
·
يتم تصنيف عقود ايجار
الاراضي إذا لم يتضمن العقد نقل ملكية الارض الى المستأجر كعقد ايجار تشغيلي كون
الارض لها عمر اقتصادي غير محدد
·
عند ابرام اتفاقيات
ايجار لأراضي ومباني معاً يتم معاملة عقود الايجار الاراضي والمباني بشكل منفصل وإذا
لم يتوقع نقل ملكية الارض الى المستأجر يتم تصنيف عقد ايجار الارض كعقد ايجار
تشغيلي كون الارض لها عمر اقتصادي غير محدد ويكون عقد ايجار المباني عقد ايجار
تمويلي
·
عند وجود عقد ايجار
مشترك لأراضي ومباني يتم توزيع الحد الادنى من دفعات الايجار بين عنصري الاراضي
والمباني بنسبة وتناسب وإذا لم يكن من الممكن اجراء التوزيع بشكل موثوق يتم معاملة
العقدين على انهما عقود إيجاريه تمويلية او تشغيلية وفق التصنيف الذي يتبعه العقد.
· عند وجود عقد
ايجار مشترك لأراضي ومباني والذي يكون فيه المبلغ الذي يتم الاعتراف به بشكل
ابتدائي لعنصر الارض غير مهم يجوز معاملة الاراضي والمباني كوحدة واحدة لغرض
التصنيف عقد الايجار حيث يتم تصنيفها معاً كوحدة واحدة تشغيلي او تمويلي حسب شروط العقد.
عقود الايجار في القوائم
المالية للمستأجرين
عقود الايجار التمويلية لدى
المستأجر
·
القياس الاولي:
o
يعترف المستأجر بعقود
الايجار التمويلية على انها أصول والتزامات في قائمة المركز المالي
o
يتم الاعتراف بمبلغ
يساوي القيمة العادلة للأصل المستأجر او بالقيمة الحالية للحد الادنى لدفعات
الايجار ايهما اقل.
o
يتم استخدام سعر الفائدة
الضمني (معدل الخصم) لحساب القيمة الحالية إذا أمكن تحديده وفي حال عدم القدرة على
ذلك يتم استخدام سعر الفائدة على الاقتراض الاضافي للمستأجر.
o
يتم اضافة اية تكاليف
مباشرة اولية خاصة بالمستأجر الى المبلغ المعترف به كأصل.
·
القياس اللاحق:
o
يجب تقسيم دفعات الايجار
بين تكلفة التمويل وتخفيض الالتزام. كما يجب توزيع تكلفة التمويل على الفترات
اثناء مدة العقد
o
يجب احتساب اهتلاك الاصل
على مدار عمره الانتاجي وإذا لم يكن هناك موثوقية بانتقال ملكية الاصل الى المستأجر
يجب اهتلاك الاصل على مدار مدة العقد او العمر الانتاجي للأصل ايهما أقل.
o
يجب على المنشأة قياس
وتطبيق انخفاض القيمة للأصل المستأجر.
عقود الايجار التشغيلية
لدى المستأجر
·
يتم الاعتراف بدفعات
الايجار (باستثناء تكاليف الخدمات مثل التامين والصيانة) كمصروف.
· يتم الاعتراف
بالحوافز التي يمنحها المؤجر للمستأجر (مثل اعفاء المستأجر من دفعات – تحمل المؤجر
تكاليف تخص المستأجر) بشكل ملائم خلال مدة العقد منذ بدايته وتوزيعها على فترة العقد.
عقود الايجار في القوائم
المالية للمؤجر
عقود الايجار التمويلية لدى
المؤجر
·
القياس الاولي:
o
يجب على المؤجر الاعتراف
بالأصول المحتفظ بها بموجب عقد ايجار تمويلي كذمم مدينه بمقدار صافي الاستثمار في
عقد الايجار.
o
يمثل صافي الاستثمار اجمالي
الحد الادنى من دفعات الايجار واية قيمة متبقية غير مضمونة. ويتم خصمها بمعدل
الخصم الضمني.
o
يتم تضمين التكاليف
المباشرة الاولية في القياس الاولي للذمم المدينة لعقد الايجار التمويلي
·
القياس اللاحق:
o
يتم الاعتراف بالدخل
التمويلي على اساس نمط يعكس معدل العائد على صافي الاستثمار في عقد الايجار
o
يتم توزيع المقبوضات على
اجمالي الاستثمار كتخفيض في الجانب الدائن وعلى عنصر الدخل التمويلي.
o
يتم الاعتراف بالربح او
الخسارة في الدخل للفترة حسب السياسة التي يتبعها المشروع للمبيعات المباشرة
o
يتم الاعتراف بالتكلفة
التي يتكبدها المؤجر المتعلقة بالمفاوضات وتنظيم العقد كمصروف عند تحقيق ربح البيع
عقود الايجار التشغيلية
لدى المؤجر
·
يتم الاعتراف بدخل
الايجار الناتج عن عقود الايجار التشغيلية في بيان الدخل على اساس القسط الثابت
خلال مدة العقد ويجب تعديل ايراد الايجار بمقدار الحوافز التي تم منحها للمستأجر
·
يتم الاعتراف بمصروف
الاهتلاك للأصول المؤجرة حسب السياسة المتبعة.
· تعالج مصاريف
تجهيز وابرام العقد اما بتأجيلها وتوزيعها خلال مدة العقد بما يتناسب مع ايراد
الايجار المعترف به او يتم الاعتراف بها مباشرة كمصروف في بيان الدخل في الفترة
التي يتم فيها تكبد المصروف.
عمليات البيع
واعادة الاستئجار
·
قيام مالك
الاصل ببيع الاصل ومن ثم استئجاره (البائع هو المستأجر)
o في حالة
عقد الايجار التمويلي، يجب على المستأجر(البائع) تأجيل الاعتراف باي ارباح تنتج عن
بيع الاصل على مدار مدة العقد
o في حال
عقد الايجار تشغيلي فيتم وفق مما يلي:
§
إذا كان سعر
بيع الاصل بالقيمة العادلة فيتم الاعتراف بأرباح او خسائر البيع مباشرة في قائمة
الدخل.
§
إذا كان سعر
بيع الاصل بأقل من القيمة العادلة فيتم الاعتراف بأرباح او خسائر البيع مباشرة في
قائمة الدخل باستثناء إذا تم تعويض خسارة البيع بدفعات ايجار مستقبلية بأقل من
دفعات الايجار السائدة في السوق فيتم تأجيل الاعتراف بالخسارة واطفائها بما يتناسب
مع دفعات الايجار على مدى الفترة التي يتوقع استخدام الاصل خلالها.
§
إذا كان سعر
بيع الاصل أكبر من القيمة العادلة فانه يتم تأجيل واطفاء الزيادة عن القيمة
العادلة على مدى الفترة التي يتوقع استخدام الاصل خلالها.
§
إذا كانت
القيمة العادلة عند البيع وعملية اعادة الاستئجار اقل من القيمة الدفترية للأصل
فانه يجب الاعتراف فوراً بالخسارة كما يلي: